为推动我县低效工业用地再开发，盘活利用存量土地，提高土地利用效率，促进绿色高质量发展。现将《关于进一步盘活低效存量工业用地促进绿色高质量发展的通知》（征求意见稿）向社会公众征求意见，如有相关修改意见，可于11月12日前将意见反馈至mqdc668@163.com邮箱。

　　附件：《关于进一步盘活低效存量工业用地促进绿色高质量发展的通知》（征求意见稿）

闽清县自然资源和规划局

　　2024年11月5日

　　关于进一步盘活低效存量工业用地促进绿色高质量发展的通知（征求意见稿）

　　为进一步贯彻落实《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发[2023]171号），推动低效工业用地再开发，盘活利用存量土地，提高土地利用效率，促进绿色高质量发展，根据《节约集约利用土地规定》（国土资源部61号令）、《福建省人民政府关于进一步推进工业用地提质增效促进工业经济高质量发展的通知》（闽政〔2022〕19号）等有关精神，结合我县实际情况，现通知如下： 

　　一、适用范围 

　　全县范围内符合要求的低效存量工业用地，特别是开发区（产业园区）及其他重点产业发展区内的低效存量工业用地。现状为闲置土地的，按《闲置土地处置办法》（国土资源部53号令）有关规定处置。 

　　二、申请条件 

　　1、列入县低效用地摸底清单并入库，经县政府批准认定为低效利用工业用地； 

　　2、申请时土地剩余年限不少于10年； 

　　3、实际使用土地时间不少于3年（自实际交地之日起算）； 

　　4、未列入已公布的征迁范围或相关规划等明确不宜建设的用地； 

　　5、未列入县政府五年内土地收储计划； 

　　6、不存在因土地使用权人自身原因造成土地闲置、违法建设、擅自改变土地用途和使用功能等违法违规情形，若存在以上情形，需查处整改到位后再申请。 

　　三、改造类型 

　　（一）临时功能变更。允许原址转型升级改造，对利用原有工业存量土地和现状建筑兴办信息服务、研发设计、创意文化等新兴产业，以及省、市鼓励发展的生产性或高科技服务业和园区配套的教育、医疗、文化等公共服务设施，在确保用地及现有建筑符合国家消防等技术规范规定的情形下，改功能、不改用途。该类项目经县政府批准，可继续按原用途使用，无需办理规划许可，过渡期为5年。过渡期满后，在符合国土空间规划前提下，经县政府依法批准后，土地使用权人可当按新的规划用途完善用地手续，补缴土地出让金，办理不动产登记。 

　　（二）产业类型变更。允许低效工业项目实行“工改工”，鼓励利用原有工业存量土地和现状建筑改造建设标准厂房、创新创业场所或政府嫁接引进的新兴产业，在符合产业政策、安全生产、国土空间规划和用途管制要求前提下，允许企业不同产业类型之间合理转换，不需补缴土地价款。用地面积100亩以上（含同一使用权人的连片开发改造地块）的低效工业用地，原批准文件或土地使用权出让合同未对分割登记、转让作明确约定的，经县政府批准，在不改变建筑功能、土地用途的前提下，对权属清晰、具备产权分割条件的工业厂房，可按幢、按层等固定界限为基本单位进行分割（需补缴土地出让金）,开发主体自持比例不得低于计容面积的10%且不可销售和转让，自持年限与土地使用权年限一致。 

　　四、支持政策 

　　（一）支持“工业地产”开发模式。符合条件并经县政府批准建设可分割工业厂房的项目，支持按“工业地产”模式进行开发，允许进行分割转让或销售，销售及房地产权属转移登记参照商业地产管理模式办理，具体销售价格由政府主管部门核定，购买对象为工业企业。工业厂房在满足房屋独立使用条件，符合消防等规范使用要求的前提下，可按最小面积不小于300平方米作为最小单元，按幢、层等固定界限为基本单位进行分割转让。项目配建的行政办公及生活服务设施按比例随产业用房进行分割转让，并与产业用房办理整体产权。 

　　（二）允许分期办理不动产权登记。利用现有存量土地新建或拆除重建的“工改工”项目允许分期建设，应编制分期建设总平图、合理划分分期建设的地块和计划，明确非生产性或公共服务配套设施内容及实施时序，经县自然资源和规划局、县住建局审核通过，可分期办理《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》。分期通过规划核实、消防验收、竣工验收备案，取得用地查验意见后，按分期建设工程规划许可内容办理不动产权登记，行政办公及生活服务设施等配套用房随工业厂房一同办理不动产登记。 

　　（三）支持地块连片开发改造。支持国有企业、社会资本、土地原权利人等通过土地收购、入股、联营、转让等方式，对产业园区内布局分散的低效工业用地开展集中连片开发改造。对改造规模在45亩及以上工业项目所配套的企业办公、生活服务等服务设施，在整体规划下可跨宗地集中设置并整体计算配建指标。低效工业用地再开发扩建涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星未利用土地的，可一并进行改造开发，经县政府批准，可以协议出让方式供地，但单宗零星土地面积原则上不超过5亩，且累计土地面积不超过并宗后总用地面积的10%。 

　　（四）支持混合产业融合发展。允许改造项目建设包含设计、研发等研发用途的新型产业用房，实现工业生产与科技研发服务融合发展。强化产业综合体用地（M0）的规划引导，鼓励单一用地性质的混合使用，对以厂房和研发用房为主要用途，可兼容创意、设计、中试、检测等功能，兼顾商业办公及生活服务设施的产业综合体，在符合用地规划、建筑消防安全要求下，促进土地用途混合利用和建筑复合使用。混合产业用地出让底价应根据政府产业政策和专业评估结果综合确定。混合产业用地项目应以整宗地办理不动产登记，按不同建筑功能分别登记，宗地及地上建筑物不得分割登记、分割转让。 

　　（五）鼓励地下空间合理开发利用。在符合国土空间规划、满足建筑物（构筑物）安全和消防安全、城市防洪安全等前提下，鼓励企业利用自有工业用地地下空间开发建设停车场（库）、物流仓储和人防与避灾等设施。地下空间建设用地使用权经办理相关手续后，可采用协议方式出让，不再补缴土地价款，并依法办理相关手续及申请地下空间建设用地使用权证，地下空间产权确权登记后可抵押融资，但不得单独转让。 

　　五、审批流程 

　　经认定的低效工业用地主体，向项目所在地的园区管理机构或乡（镇）政府提出申请及处置方案，明确再开发利用方式，由园区管理机构或乡（镇）政府会同相关部门联合审查，项目通过审查后由园区管理机构或乡（镇）政府出具审查意见，报县政府审议。县政府同意后，按相应审批流程开展审批工作。 

　　（一）“工改工”类型审批。一是按现状建筑进行临时功能（过渡期5年）改造为园区公共服务设施（如教育、医疗、文化等公共服务设施）、新兴产业及省、市鼓励发展的生产性或高科技服务业的，以县级部门联审纪要作为临时改变使用功能的依据。拟改变的项目必须是已取得不动产权证，并经第三方评估，建筑使用功能符合房屋结构、质量、消防等安全要求，县住建部门依据安全鉴定报告及消防安全评查报告进行审核，出具通过意见。涉及改建的应按原批准规划功能相关规范执行，并按规定办理相关手续。二是涉及利用现有土地新建或拆除重建的，根据实际需要由乡（镇）政府编制地块控规或启动控规调整，县政府相关部门根据联审纪要及经具备法定资质的第三方图审机构审核通过的施工图设计文件等，按规定办理建设工程规划许可、施工许可、消防、竣工验收等手续。过渡期内，可暂不办理土地用途变更手续；过渡期满，符合有关规定的，可以协议方式依法办理土地用途变更等相关手续。三是涉及产权分割转让和销售的，经县政府批准同意，根据所在地工业基准地价的0.2倍补缴土地出让金后，签订变更合同。对现状建筑进行改造的，企业应持有具有明确界限分割单元并经具备法定资质的第三方图审机构审核通过的施工图设计文件等，向县自然资源和规划局提出设计变更申请，经批准后进行改造。新建项目按“工改工”利用现有土地新建或拆除重建类型办理相关设计审批手续（施工图设计文件应体现具有明确单元、层或幢等基本界限）。 

　　（二）延长土地使用年限审批。为统一连片改造片区内涉及多宗地块项目的使用年限，允许改造主体通过评估补缴土地出让金的方式延长土地使用年限。改造项目应为国有出让土地，可按市场评估价补缴土地出让金，按行业类别实行弹性出让年限，其中并宗后总用地面积不变且出让年期按照最低剩余年限确定的，可不补缴土地出让金。上述延长土地使用年限最高不得超过40年。 

　　六、批后监管 

　　对新建、改造和增容的工业项目，要与园区管理机构或乡（镇）政府签订履约监管协议（投资协议），明确开竣工时间、投产达产时间、投资强度、亩均税收、退出机制等指标内容和监管要求，按期完成开发建设，否则依约处置，直至收回土地。 

　　土地使用权人、施工单位应严格按照经审查合格的施工图设计文件组织施工，不得擅自修改设计。项目办理竣工验收、消防审验、规划核实和土地核验、竣工验收备案后方可投入使用。 

　　县住建局、县城市管理和综合执法局应加强项目建设监管，依法对擅自修改设计方案、不按施工图施工、违法建设等违法违规行为进行查处。 

　　本通知自印发之日起施行，有效期两年